2月11日，萬科董事長郁亮最新的一份內部發(fā)言，再一次重新定義了當下房地產所屬的階段。

一份名為《郁亮在萬科2022年會上的總結發(fā)言》于2月11日夜間流出。第一財經記者獲悉，這是郁亮在2月9日萬科內部召開的主題為“敢拼才會贏”的年會上的講話稿。這一次，他不再將房地產行業(yè)稱作“白銀時代”和“青銅時代”，而是直接喊出了“黑鐵時代”。

郁亮稱，2022年是萬科破釜沉舟、背水一戰(zhàn)的一年。萬科常說五位一體變革，具體就是通過機制、文化把戰(zhàn)略、組織、人串在一起。

針對房地產行業(yè)今年的走勢，郁亮表示，第一個特征是進入縮表出清階段，縮表出清就是去金融化?！敖衲晔潜乘粦?zhàn)的一年，就是要么死、要么活，沒有中間狀態(tài)。能解決過去累積下來的包袱就有開始新征程的機會，包袱甩不掉就活不下去?！?/p>

在郁亮看來，今年經濟工作會議提到的行業(yè)新發(fā)展模式，可以概括為一個中心三個基本點；一個中心，就是解決老百姓居住問題；三個基本點分別是房住不炒、租購并舉和人—地—房的匹配。在一個中心三個基本點外，還有兩個重大變化，一是市場分化會越來越明顯，二是行業(yè)規(guī)模開始萎縮。

面對重大變化，萬科也要做相應改變。比如投資方面，需要更高質量的投資，要由過去均勻、分散式的投資轉為向市場表現(xiàn)更好、團隊操盤能力得到證明的地方集約化投資。如果有些地方確實做不好，可能就要整建制撤銷，收回番號。面對的項目越來越復雜，但越是復雜局面越要堅守各項紀律。

機制方面，郁亮表示，行業(yè)發(fā)展到今天已經沒有足夠的金錢激勵，我們無法給出超過別人的金錢激勵，而且只為了金錢激勵的人也不適合在黑鐵時代的行業(yè)中工作。萬科能提供的機制是事業(yè)的舞臺、發(fā)展的機會，而不是單純的給錢。

在組織方面，郁亮談到四點。一是要將類似投拓、產品團隊進行一盤棋建設，面對激烈競爭，要集中資源和精力。二是面對業(yè)務此消彼長，必然要伴隨著組織適配調整。三是行業(yè)到了黑鐵時代，公司的收入、福利、補貼等都要建立新的錨定點，與黑鐵時代相適應。四是在10%左右微利的行業(yè)現(xiàn)狀下，萬科要進行流程再造，層層轉包的方式不再可行。

在這次會議上，郁亮再度重申“節(jié)衣縮食、戰(zhàn)時氛圍”。他談到，首先萬科是在背水一戰(zhàn)的情況下開展工作，一切工作都圍繞打仗進行，圍繞止跌回穩(wěn)提升、縮表出清和“長肌肉”三項主要任務展開，與之無關的工作都放在次要位置。第二，要強績效。只能以輸贏論英雄，只能從打贏仗的隊伍里選拔干部。第三，管理人員都要全部下沉，身先士卒。第四，在文化方面一定要紀律嚴明。紀律嚴明不只是令行禁止的問題，包括投資紀律、各項底線紀律都要牢牢堅守。第五，省吃儉用、減少浪費、營造節(jié)表縮食的戰(zhàn)時氛圍。

為了有效營造萬科上下的“節(jié)衣縮食、戰(zhàn)時氛圍”，郁亮自爆：“我助理給我定機票的時候是不會買頭等艙的，如果有時間接近的航班也會哪班便宜買哪班，能省多少錢不是最重要的，傳達的信號很重要。”

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