買(mǎi)房遭遇房屋未能按約交付該怎么辦？首付款和利息能否拿回？剩余銀行貸款本息如何償還？買(mǎi)房人是否還應(yīng)承擔(dān)還款義務(wù)？近日，江蘇省連云港市中級(jí)人民法院發(fā)布了一起相關(guān)典型案例，該案判決顯示，開(kāi)發(fā)商未能按約定交付房屋，購(gòu)房者可以拿回首付款和已償還的貸款、利息，后續(xù)剩余貸款和利息由相關(guān)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。

2020年11月3日，柏某、楊某娟與連云港某公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，購(gòu)買(mǎi)該公司開(kāi)發(fā)的房屋。同時(shí)，楊某娟作為借款人，某銀行作為貸款人，柏某、連云港某公司作為保證人三方簽訂《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》。按照合同約定，某銀行將借款轉(zhuǎn)入連云港某公司賬戶(hù)。

后連云港某公司不能按約定交付房屋，柏某、楊某娟將該公司起訴至法院，要求解除《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，并要求該公司退還已支付的購(gòu)房首付款、已繳納的貸款。法院經(jīng)審理后支持了柏某、楊某娟的訴訟請(qǐng)求。

于是，柏某、楊某娟將案涉房屋返還連云港某公司，雙方口頭約定案涉借款由連云港某公司繼續(xù)償還。后因連云港某公司未按時(shí)向某銀行償還案涉借款，柏某、楊某娟代為償還。

雙方因代償款協(xié)商未果，柏某、楊某娟再次訴至法院，請(qǐng)求解除《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》，某公司給付代償?shù)馁J款39617.58元并繼續(xù)歸還未償還的貸款及利息。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十條規(guī)定，因商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。據(jù)此，在商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除的情況下，柏某、楊某娟從某商業(yè)銀行借款支付購(gòu)房款以期取得房屋所有權(quán)的目的已經(jīng)無(wú)法實(shí)現(xiàn)，其主張解除與某銀行簽訂的《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》，于法有據(jù)，應(yīng)當(dāng)予以支持。

最終，法院判決解除案涉《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》，連云港某公司返還柏某、楊某娟已償還的借款及利息并向某銀行償還《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》項(xiàng)下剩余借款本金及利息。

根據(jù)通報(bào)，該案典型意義在于，因房屋已經(jīng)不能實(shí)際交付導(dǎo)致《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》被解除，借款合同相關(guān)格式條款要求購(gòu)房者在既未取得所購(gòu)房屋亦未實(shí)際占有購(gòu)房貸款的情況下歸還貸款，明顯不合理地加重了購(gòu)房者的責(zé)任，有違公平原則，該格式條款無(wú)效，對(duì)購(gòu)房者不具有拘束力。開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和購(gòu)房者。

實(shí)踐中，商品房買(mǎi)賣(mài)通常采用按揭貸款商業(yè)模式，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商形成房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，購(gòu)房者與銀行形成商品房擔(dān)保貸款合同關(guān)系。雖然合同具有相對(duì)性，根據(jù)相關(guān)司法解釋?zhuān)矐?yīng)充分考慮各合同之間的密切聯(lián)系和各方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的平衡問(wèn)題。如果購(gòu)房者在交易過(guò)程中既未得房，又未支配貸款資金，就不應(yīng)單方面承擔(dān)全部責(zé)任，本案作為踐行最高法相關(guān)司法解釋精神直接體現(xiàn)，對(duì)于類(lèi)案的辦理具有參考價(jià)值。

（光明日?qǐng)?bào)全媒體記者王金虎）

來(lái)源：光明日?qǐng)?bào)全媒體記者王金虎

封面圖：新華社

責(zé)編：張永群

編輯：朱曉帆

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