記者丨馬小雨 江一葦 編輯丨譚璐

大悅城交出的第三季度成績單，不太好看。

10月31日，大悅城公告，前三季度，營收206.98億元，同比下降16.73%，計提資產(chǎn)減值損失5.81億元。

受此影響，由盈轉(zhuǎn)虧，前三季凈虧損5.03億元，同比下降654.58%。

大悅城表示，結(jié)算周期變動、銷售型業(yè)務(wù)收入規(guī)模及毛利水平下降，房產(chǎn)市場承壓等因素，影響了業(yè)績。

今年以來，這家中糧旗下的千億級房企，已接連掛牌出售標(biāo)桿項目，預(yù)計回籠資金超85億元，加速輕資產(chǎn)布局。

盤活資產(chǎn)

大悅城的業(yè)務(wù)主要分為銷售型和持有型兩個板塊。

其中，銷售業(yè)務(wù)是支柱，占到總營收的七成以上，持有型業(yè)務(wù)則以購物中心、寫字樓與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)為主。

隨著商務(wù)活動復(fù)蘇，持有型業(yè)務(wù)明顯回暖。

今年1-6月，大悅城購物中心在營業(yè)務(wù)共有32 個，銷售額 157.8 億元；客流量為 1.39 億人次，同比增長55%。

銷售業(yè)務(wù)依舊承壓，大悅城上半年通過商品房銷售及一級土地開發(fā)，實現(xiàn)營收104.89億元，同比下降13.98%，毛利率16.2%。

銷售難助力，盈利成困局，大悅城選擇出售優(yōu)質(zhì)物業(yè)來穩(wěn)住現(xiàn)金流。

10月上旬，險資中郵人壽接盤了大悅城的老項目——中糧置地廣場，交易價42.6億元。

來源：大悅城官網(wǎng)

今年以來，大悅城多次將優(yōu)質(zhì)物業(yè)擺上貨架。

年初，出售深圳寶安區(qū)的5套商業(yè)房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓底價為6981.95萬元。

5月 ，掛牌轉(zhuǎn)讓旗下名都地產(chǎn)100%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價為6423.096萬元。主要資產(chǎn)就是名都園小區(qū)配套會所。

7月，掛牌轉(zhuǎn)讓上海陸家嘴豪宅中糧海景壹號的三棟公寓，估值41.42億元。

如果上述資產(chǎn)最終完成交易，大悅城將回籠資金至少85億元。

來源：大悅城官網(wǎng)

相關(guān)人士透露，大悅城出售的這幾個項目，情況各不相同。

其中，北京項目在做城市更新時可租可售，現(xiàn)在養(yǎng)得比較好，到了價值兌現(xiàn)的時候。而深圳項目屬于沉淀資產(chǎn)盤活。

盤活存量資產(chǎn)，反映在賬面上，大悅城前三季度的經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流為73.8億元，同比增長185.62%。

接下來，就是擴(kuò)大規(guī)模的考量。

輕重并舉

大悅城嘗試從“開發(fā)”轉(zhuǎn)向“運(yùn)營”，謀求轉(zhuǎn)型。

“大家現(xiàn)在都在規(guī)避風(fēng)險，其實輕資產(chǎn)也成為主流了，感覺全行業(yè)只剩下一種打法，就是聚焦一線，輕資產(chǎn)輸出，酒店寫字樓資產(chǎn)太重了?！毕嚓P(guān)人士表示。

截至9月底，大悅城總資產(chǎn)2082億，較兩年前的高點(diǎn)，已縮表約160億，相對9個月200億出頭的收入，依然顯得重，且資產(chǎn)收益率也偏低。

8月，在大悅城品牌推介會上，大悅城控股商業(yè)管理中心總經(jīng)理田維龍表示，未來將聚焦“輕重并舉，城市深耕”的模式與布局。

“拓展模式上，我們堅持輕重并舉，輕資產(chǎn)作為未來的重點(diǎn)發(fā)展方向，將完成從開發(fā)運(yùn)營商到資產(chǎn)管理商身份的轉(zhuǎn)變。”田維龍表示。

上半年，大悅城在全國布局商業(yè)項目45個其中，重資產(chǎn)30個，輕資產(chǎn)15個。

同時，運(yùn)營全國14個購物中心管理輸出項目，收入1.212億元。

香頌資本董事沈萌指出，大悅城的商業(yè)業(yè)態(tài)主打年輕人群體，在房地產(chǎn)遇冷之際，這個群體反而釋放出更多消費(fèi)能力，但這種穩(wěn)定可持續(xù)的周期有多久，仍有不確定性。

此外，大悅城還接手了匯京雙子座、中糖大廈、大興達(dá)瑞興、天津津投廣場等多個城市更新項目。

“老舊商業(yè)的改造往往比新建項目的操盤難度更大，核心地段的老舊項目產(chǎn)權(quán)較為分散，物業(yè)基礎(chǔ)也與現(xiàn)在的商業(yè)需求格格不入。”田維龍表示。

輕資產(chǎn)模式對運(yùn)營能力提出更高的要求。通常，輕資產(chǎn)項目盈利水平?jīng)]有那么高，優(yōu)秀人才也比較緊缺。

轉(zhuǎn)型之路，并不容易走。

買賣同步

一手賣出，一手買入。

“對市場價值較高且有條件盡快盤活變現(xiàn)的資產(chǎn)進(jìn)行掛牌出售的同時，也會拿具有強(qiáng)大的開發(fā)潛力的地塊?！贝髳偝强毓晒芾韺犹钩泄镜牟呗?。

1-6月，大悅城共獲取2宗優(yōu)質(zhì)地塊，土地款總額19億元，計容建筑面積12萬平方米。

至此，大悅城分布于京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)、成渝等核心都市圈的土地儲備可售貨值達(dá)1666 億元。

田維龍解釋，“戰(zhàn)略層面城市的布局，聚焦在環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、長三角經(jīng)濟(jì)圈、大灣區(qū)經(jīng)濟(jì)圈及川渝西部經(jīng)濟(jì)圈四大都市集群?！?/p>

下半年，大悅城腳步不停。

9月初，大悅城地產(chǎn)發(fā)布公告，計劃以11.96億元買入上海耀耀祿建設(shè)的全部股權(quán)。

耀耀祿建設(shè)擁有上海北外灘街道歷史保護(hù)區(qū)中的116街坊地塊，資產(chǎn)估值50.83億元，競得樓面價達(dá)9.44萬元/平米，據(jù)悉地塊有1棟純住宅和百余套別墅。

這個舊改項目，預(yù)計2024年開始建設(shè)。年內(nèi)，大悅城也有不少項目準(zhǔn)備開業(yè)。

比如，定位于“立體式生活美學(xué)購物公園”的成都天府大悅城、“城市菁英多元生活新聚場”的沈陽金融中心大悅城，以及天津西青大悅匯，都已準(zhǔn)備就緒。

明年，大悅城控股商業(yè)還將首進(jìn)廈門、南昌、三亞、深圳等城市，帶來6個新項目。不同城市，將采用不同的布局與產(chǎn)品線。

10月初剛慶祝完上市30周年的大悅城，還有很長的路要走。