萬科業(yè)績下滑，作為第一大股東的深鐵集團(tuán)，首當(dāng)其沖。

中房報(bào)記者 許倩丨北京報(bào)道

深鐵集團(tuán)正面臨巨大財(cái)務(wù)挑戰(zhàn)。

近日，深圳市地鐵集團(tuán)有限公司（以下簡稱“深鐵集團(tuán)”）披露2024年三季報(bào)，前三季度營業(yè)收入為122.96億元，同比增長37.2%；但凈利潤為虧損80.74億元，較去年同期5.77億元的虧損面繼續(xù)擴(kuò)大。這是深鐵集團(tuán)2015年以來最大虧損紀(jì)錄。

深鐵集團(tuán)的虧損，與客流量關(guān)系不大。相比于往年，今年上半年，深圳地鐵的客流量創(chuàng)新高。是什么造成了深鐵集團(tuán)的巨虧？

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，深鐵集團(tuán)前三季度投資收益為-48.53億元，主要為對聯(lián)營企業(yè)和合營企業(yè)的投資虧損；而去年同期，深鐵集團(tuán)實(shí)現(xiàn)了37.21億元的投資收益。

深鐵集團(tuán)過去以“站城一體化”模式和房地產(chǎn)投資而聞名，如今，房地產(chǎn)市場的低迷對其造成了嚴(yán)重沖擊。尤其是萬科業(yè)績下滑，作為第一大股東的深鐵集團(tuán)，首當(dāng)其沖。

今年前三季度，萬科歸屬母公司股東凈利潤為-179.43億元；深鐵集團(tuán)對萬科持股比例為27.18%，這部分股份對應(yīng)損益為-48.77億元。

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曾是“最賺錢”的地鐵公司

深鐵集團(tuán)成立于1998年，是深圳市國資委直管的國有獨(dú)資大型企業(yè)，被市場稱為“最賺錢的地鐵公司”“最會搞副業(yè)的地鐵公司”。

2020年，深鐵集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入208億元，凈利潤111億元；統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)的其他21家地鐵公司凈利潤之和為106.35億元，不及深鐵集團(tuán)一家公司的利潤。那時是它的高光時刻。

2020年，獲得政府補(bǔ)貼數(shù)額最高的是北京、成都的地鐵公司，補(bǔ)貼分別為104.6億元和91億元；而深圳地鐵僅獲政府補(bǔ)貼0.36億元，其盈利主要依靠房地產(chǎn)開發(fā)和投資。在其208億元營業(yè)收入中，近150億元來自房地產(chǎn)收入，占比超70%。

從凈利潤111億元，到虧損81億元，深鐵集團(tuán)到底經(jīng)歷了什么？

深鐵集團(tuán)網(wǎng)站曾公布了2007～2023年度盈利情況：2006～2009年連年虧損，最多的時候是2007年度，虧了2.81億元，這時期的虧損與地鐵建設(shè)大量投資有關(guān)。

轉(zhuǎn)機(jī)在2010年來臨，這一年公司凈利潤“轉(zhuǎn)正”。到了2019年度，凈利潤達(dá)到116.67億元的歷史新高。與同行相比，深鐵集團(tuán)的凈利率也是相當(dāng)高的。2017～2020年其凈利潤率分別高達(dá)47.17%、63.88%、55.58%、53.3%。

這背后有一個關(guān)鍵決策：2017年，深鐵集團(tuán)花費(fèi)約664億元從華潤、恒大等10家企業(yè)手中收購了萬科29.38%的股權(quán)（32.43億股股票），其中銀行貸款445億元（年利率超過4.5%）。當(dāng)時房地產(chǎn)市場一片繁榮，萬科又是行業(yè)標(biāo)桿，這一投資行為在當(dāng)時看是劃算的。

這之后，對萬科投資帶來的股息，成為深鐵集團(tuán)歷年利潤總額的主要來源之一。

2019年，深鐵集團(tuán)營業(yè)收入209.9億元，減去成本費(fèi)用后的營業(yè)收入僅1.26億元，但來自房地產(chǎn)、土地與物業(yè)收入等方面的投資收益高達(dá)117.2億元，其占營收比重超70%，其中很大部分正是投資萬科貢獻(xiàn)的。2020年，深鐵集團(tuán)獲得的投資收益達(dá)到116億元，當(dāng)年凈利潤111億元。

開始幾年，萬科股價漲勢不錯，市值一度超過4000億元。2017～2022年，深鐵集團(tuán)累計(jì)從萬科分紅192億元。

但之后，深鐵集團(tuán)的投資收益開始下滑，凈利潤也跟著下滑。數(shù)據(jù)顯示，2021～2023年度，深鐵集團(tuán)營業(yè)收入逐年上漲，但凈利潤連年下滑，分別為28.9億元、8.66億元、7.89億元，投資收益分別為64億元、67.87億元、47.98億元，下降幅度之大驚人。

這三年，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整之中。2023年度，由于市場變動和經(jīng)營形勢，萬科不派發(fā)股息，不送紅股；今年上半年這一情況仍然延續(xù)。

萬科股價也在一路下滑。截至2024年11月11日收盤，萬科報(bào)收于9.3元，總市值1110億元，深圳地鐵所持萬科股票市值現(xiàn)約301億元，較7年前收購價縮水一半以上。

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陷入虧損

今年上半年，深鐵集團(tuán)正式步入虧損區(qū)間。

上半年，深鐵集團(tuán)營業(yè)收入92.99億元，同比上漲50.95%；歸屬母公司凈利潤為虧損37.93億元，為10年來首次。對凈利潤影響大的幾個指標(biāo)中，營業(yè)成本達(dá)88.75億元，同比增長38.04%；財(cái)務(wù)費(fèi)用達(dá)26.42億元，同比增長34.31%；對聯(lián)營企業(yè)和合營企業(yè)的投資收益為-26.34億元，同比下滑199.91%。

今年前三季度，深鐵集團(tuán)凈利潤虧損80.74億元，虧損面進(jìn)一步擴(kuò)大。

業(yè)績惡化，影響了深鐵集團(tuán)的融資。

今年8月26日、27日，深鐵集團(tuán)分別發(fā)布2024年度第一期、第二期超短期融資券相關(guān)發(fā)行公告文件，發(fā)行金額分別為15億元和14億元，擬全部用于償還有息債務(wù)。

然而，兩天后的8月28日，深鐵集團(tuán)再次公告稱，由于近期市場波動較大，公司決定取消第一期超短期融資券的發(fā)行，調(diào)整后的發(fā)行安排另行公告。

這種情況下，深鐵集團(tuán)還要為萬科“輸血”。

今年4月，萬科旗下中金印力消費(fèi)REITs上市，發(fā)行規(guī)模32.6億元，深鐵集團(tuán)作為初始戰(zhàn)略投資人，認(rèn)購份額近30%，金額約10億元；5月，萬科掛牌轉(zhuǎn)讓深圳灣超級總部基地商業(yè)地塊，成交價22.35億元，競得人是由深鐵集團(tuán)與深圳百碩投資組成的聯(lián)合競買方。

深鐵集團(tuán)當(dāng)前面臨的財(cái)務(wù)困境，很大程度上反映了其業(yè)務(wù)模式對房地產(chǎn)的高度依賴。站城一體化開發(fā)板塊和地鐵運(yùn)營是深鐵集團(tuán)營收來源的兩大主要板塊，近三年來前者營收占比超過58%，而地鐵運(yùn)營一直處于虧損狀態(tài)。比如，2023年，深鐵集團(tuán)的地鐵鐵路運(yùn)營及設(shè)計(jì)板塊毛利率為-23.06%，站城一體化開發(fā)板塊毛利率則高達(dá)37.4%。房地產(chǎn)市場下行勢必對其造成巨大沖擊。

IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，深鐵集團(tuán)沒有把“地鐵+地產(chǎn)”模式中的具體操作規(guī)劃好，沒有預(yù)留足夠的財(cái)務(wù)安全空間，再加上遇到地產(chǎn)下行周期與行業(yè)深度調(diào)整，造成業(yè)績巨虧。但這并不意味著“地鐵+地產(chǎn)”模式的失敗，因?yàn)榈禺a(chǎn)與地鐵構(gòu)成了很好的互動性價值組合，具有相互加持與提升的效應(yīng)，以地鐵站點(diǎn)為核心的TOD模式也是我國地產(chǎn)發(fā)展的重要方向。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，國內(nèi)不少地鐵公司都與深鐵集團(tuán)類似，過去靠著地鐵推動周邊住宅地價和房價上漲，來實(shí)現(xiàn)這種盈利，彌補(bǔ)高昂運(yùn)營成本帶來的虧損。未來持續(xù)深入開發(fā)站城一體化，挖掘商業(yè)價值，對地鐵公司非常重要，是實(shí)現(xiàn)盈利的重要方式。

清華大學(xué)交通研究所副所長楊新苗則認(rèn)為，地鐵跟房地產(chǎn)“捆綁”這一模式，可能隨著形勢發(fā)展起到的作用越來越小，城市軌道交通還得回到考慮如何實(shí)現(xiàn)降本增效這一層面上。

值得注意的是，深鐵集團(tuán)仍在積極拿地。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2022年，深鐵集團(tuán)以165.8億元拿地金額居行業(yè)第26位；2023年，其拿地金額縮減至37.3億元，滑落至78位；但今年前10個月，其拿地金額為89億元，一躍升至19名。

原標(biāo)題：《“最賺錢地鐵公司”，巨虧！》

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