近期，廣州、佛山、杭州、南京、蘇州、長沙、武漢等多地新增房貸利率回升至3%及以上，引發(fā)市場關(guān)注。有購房者在社交平臺(tái)發(fā)文稱，“還沒享受到低房貸利率，就已經(jīng)開始漲了”。此前，受貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）下調(diào)影響，部分地區(qū)房貸利率一度低于3%，甚至出現(xiàn)低于同期公積金貸款利率的“倒掛”現(xiàn)象。

房貸利率回升

多家銀行向媒體證實(shí)，11月初開始，新增首套房貸利率已回升至3%及以上。

早在11月6日，廣東省人民政府新聞辦公室官方微信“廣東發(fā)布”就發(fā)文表示，多家銀行及按揭中介確認(rèn)，自11月7日起廣州地區(qū)主要商業(yè)銀行統(tǒng)一調(diào)整房貸利率，各家銀行商業(yè)房貸利率最低不得低于3%。

此外，據(jù)報(bào)道，工行杭州分行將首套房貸利率從2.9%上調(diào)至3.0%；南京、蘇州等地多家銀行也將首套房貸利率從2.95%上調(diào)至3.0%。此前，廣州地區(qū)部分商業(yè)銀行的最低房貸利率曾低至2.6%，低于同期公積金貸款利率2.85%。

10月21日，中國人民銀行公布新一期LPR，1年期和5年期以上LPR均下降25個(gè)基點(diǎn)。這是年內(nèi)LPR的第三次調(diào)整，也是有史以來降息幅度最大的一次。調(diào)整后，部分地區(qū)房貸利率步入“2”字頭。

中國人民銀行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2024年第三季度全國新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為3.33%，較2024年第二季度末下降了0.12個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)有統(tǒng)計(jì)以來新低。

利率調(diào)整或?yàn)榫S持公積金貸款優(yōu)勢(shì)

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次房貸利率回升主要原因在于，此前部分地區(qū)出現(xiàn)商業(yè)住房貸款利率低于住房公積金貸款利率的“倒掛”現(xiàn)象，此次調(diào)整是為了維持公積金貸款的優(yōu)勢(shì)。

從歷史數(shù)據(jù)來看，公積金貸款利率與商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率之間一直保持著一定的利差。然而，近年來這一利差逐漸縮小。2020年至2023年，公積金貸款利率與同期LPR的利差分別為1.1—1.55個(gè)百分點(diǎn)、1.05—1.4個(gè)百分點(diǎn)、0.9—1.35個(gè)百分點(diǎn)和0.85—1.2個(gè)百分點(diǎn)，呈現(xiàn)逐年收窄的趨勢(shì)。

中國財(cái)政科學(xué)研究院助理研究員施文凱、中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院教授董克用在《從住房公積金到個(gè)人公積金：住房公積金與養(yǎng)老金協(xié)同改革研究》一文中指出，住房公積金運(yùn)行機(jī)制可歸結(jié)為“強(qiáng)制繳費(fèi)、低存低貸、互助共濟(jì)”。住房公積金“低存低貸”機(jī)制是保障制度運(yùn)行的基礎(chǔ)，其中的低息貸款是制度向參加人提供的最大優(yōu)惠。此外，公積金制度還包括單位配繳和免繳個(gè)稅等多重益處。

專家表示，商業(yè)銀行房貸利率與LPR掛鉤，市場化程度較高，而公積金貸款利率調(diào)整機(jī)制不同。為保持兩者之間合理的利差，維持公積金貸款的普惠性，商業(yè)銀行對(duì)房貸利率進(jìn)行了相應(yīng)調(diào)整。

業(yè)內(nèi)表示并非政策收緊信號(hào)

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，此次房貸利率回升并非政策轉(zhuǎn)向，不應(yīng)被解讀為政策收緊。目前，房貸利率調(diào)整僅針對(duì)新發(fā)放貸款客戶，對(duì)存量房貸客戶無影響。未來房貸利率走勢(shì)仍將受到多種因素影響，包括存款準(zhǔn)備金率、存款利率、公開市場操作利率等。如果這些因素出現(xiàn)下調(diào)，房貸利率也有可能跟隨下降。此外，為保持其競爭優(yōu)勢(shì)，公積金貸款利率未來也可能進(jìn)一步調(diào)整。

除受政策利率引導(dǎo)外，經(jīng)營成本是銀行合理確定房貸利率的重要考量。此次利率下調(diào)后，許多銀行表示，綜合考慮資金、風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營、資本、稅收等成本后，當(dāng)前五年以上期限新發(fā)放房貸利率的保本點(diǎn)基本在3.2%左右。

本文源自：金融界

作者：準(zhǔn)線