如今，以首都北京為引領(lǐng)，國內(nèi)一二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，“老破小”房源猶如一股不可忽視的潮流，其成交量正以一種令人矚目的速度飛升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，這些房源的日均成交量較去年同期激增了近40%，這一數(shù)字不僅彰顯了市場(chǎng)的活躍與熱烈，更透露出購房者內(nèi)心深處的迫切與期待。成交周期的縮短更是驚人，平均僅需7天，便可從掛牌上市到成功交易，這一速度之快，幾乎令人難以置信。

在這股搶購熱潮中，年輕人的身影尤為引人注目。他們懷揣著對(duì)美好生活的向往，以及對(duì)未來生活的規(guī)劃，紛紛涌向一線城市，將目光投向了那些看似不起眼，實(shí)則充滿潛力的“老破小”。在北京這座繁華而又充滿機(jī)遇的城市里，隨著房價(jià)的理性回調(diào)和一系列利好新政的相繼出臺(tái)，許多年輕人猛然發(fā)現(xiàn)，自己與夢(mèng)想中的房子之間的距離，竟然不再那么遙不可及。

他們開始重新審視這些“老破小”，看到了其背后的價(jià)值所在——無論是地理位置的優(yōu)越，還是未來改造升級(jí)的無限可能，都讓這些房源成為了他們眼中不可多得的“寶藏”。于是，他們毫不猶豫地出手，用自己的實(shí)際行動(dòng)，書寫著屬于自己的購房傳奇。北京老破小成交量飛升，年輕人正以一種前所未有的熱情，搶購著屬于自己的未來。

年輕人搶購老破小的原因

價(jià)格因素

部分老破小價(jià)格相對(duì)新房較低，成為年輕人上車的可行途徑。如北京的平均房價(jià)較高，而老破小的價(jià)格幾乎只有新房的一半。在北京，2024 年上半年二手房均價(jià)回到 2018 年水平，部分城市甚至跌破 2017 年水平。北京二手住宅上半年成交均價(jià)約 28834 元/平方米，套均總價(jià)約 257.9 萬元/套，基本已回到 2018 年水平。而老破小的價(jià)格相對(duì)更低，對(duì)于年輕人來說，總價(jià)低意味著成本也低，為他們提供了上車的機(jī)會(huì)。例如，2024 年一季度，北京 300 萬以下成交房源占比達(dá) 32%，其中很多都是老破小。

先上車心理

“先上車再說”的心理在現(xiàn)今購房中尤為突出，年輕人愿意接受老破小的短期不適，以換取未來的升值潛力。很多年輕人認(rèn)為先把房子買了，以后的事情以后再說。以前大家都說 90 后壓根不買房，現(xiàn)在最大的 90 后已近而立之年，也到了買房的時(shí)候。他們擔(dān)心再拖延買房時(shí)機(jī)，只會(huì)被更高的房價(jià)所困，所以寧愿選擇老破小先上車。

其他因素

部分老破小具有特殊的地理位置優(yōu)勢(shì)，如有人選擇臨街的老破小是為了創(chuàng)辦自己的小工作室，離中心越近越好。主城區(qū)的老破小房子位于市中心，交通便利，生活設(shè)施齊全。這些房子由于其地理位置的優(yōu)越性，具有極高的投資價(jià)值。隨著城市的發(fā)展，主城區(qū)的土地資源變得越來越稀缺，而這些房子的土地價(jià)值也將隨之提高。即使房子的設(shè)施已經(jīng)陳舊，但是其地理位置的優(yōu)越性依然可以支撐其價(jià)格穩(wěn)步上漲。

老破小的未來發(fā)展

目前有老破小掛牌價(jià)上漲、成交價(jià)上漲的個(gè)例，但整體北京二手房價(jià)格仍在下跌。從“新政后的北京老破小:議價(jià)難成交快，北京樓市未來走勢(shì)如何?”“新政后的北京‘老破小’:議價(jià)難、成交快，300萬元以下?lián)屜葟?fù)蘇”等多篇資料中可以看出，雖然部分“老破小”房源價(jià)格有所回升，可談價(jià)格空間逐漸縮小，但整體北京二手房市場(chǎng)價(jià)格仍處于下跌趨勢(shì)。例如天寧寺片區(qū)的老破小房源在 2023 年 6 月單價(jià)最高能賣到 10 萬元/平方米，到 2024 年初已跌至 7 萬元/平方米。盡管隨著新政落地部分房源價(jià)格有所回升，但整體市場(chǎng)價(jià)格仍在下跌軌道上。

隨著老舊小區(qū)改造和危樓原拆原建的實(shí)施，北京的“老破小”有升值的可能。例如海淀中關(guān)村科源社區(qū)部分樓棟將進(jìn)行原拆原建，房價(jià)或?qū)⒗^續(xù)上漲。從寫作素材中可以看到，海淀中關(guān)村科源社區(qū)迎來原拆原建，這個(gè)建于上世紀(jì) 50 年代的老小區(qū)，部分樓棟將進(jìn)行原拆原建。像西城新街口樺皮廠胡同 8 號(hào)樓，原拆原建后不僅居住品質(zhì)有了質(zhì)的飛躍，本身價(jià)值也看漲了。一名北京中介人員透露，該樓附近的老舊小區(qū)平均單價(jià)在 11 萬元/平方米左右，新建成的電梯房預(yù)計(jì)單價(jià)可達(dá) 13 萬元/平方米。此外，從“2024 科源社區(qū)房價(jià)走勢(shì) - 安居客”的數(shù)據(jù)來看，2024 年科源社區(qū)房價(jià)雖有波動(dòng)，但整體呈上漲趨勢(shì)。2024 年 11 月二手房價(jià)格均價(jià) 123116 元/平米，環(huán)比上月上漲 0.16%。

改造后的“老破小”可以公積金貸款，增加了購買群體。北京住房公積金管理中心發(fā)布通知，優(yōu)化調(diào)整老舊小區(qū)改造后住房公積金貸款的期限核定標(biāo)準(zhǔn)。購買改造后的老房子，公積金的貸款年限將增加 10 到 20 年，而且隨著年限的增加，可貸款的額度也將增加。這項(xiàng)政策吸引了更多購房者關(guān)注“老破小”，增加了購買群體。例如，假設(shè)某人單身、個(gè)人月繳存額 1250 元、繳存比例 12%，購買一套完成老舊小區(qū)改造后的 1987 年磚混住房。按原政策，在符合其他貸款條件的情況下，它最長可申請(qǐng)的貸款期限為 10 年，首套住房的貸款金額最多為 53 萬元。此次政策優(yōu)化后，在貸款條件不變的情況下，借款人的貸款期限可延長至 30 年，貸款金額增加為 120 萬元。

購買老破小的建議

購買老破小前，應(yīng)對(duì)房屋的修繕需求進(jìn)行全面評(píng)估。可以聘請(qǐng)專業(yè)的房屋檢測(cè)機(jī)構(gòu)對(duì)房屋進(jìn)行檢查，了解房屋的結(jié)構(gòu)狀況、水電管道情況、屋頂和墻面的防水情況等。根據(jù)檢測(cè)結(jié)果，估算修繕?biāo)璧馁M(fèi)用。除了房屋本身的修繕，還需要考慮小區(qū)的公共設(shè)施維修需求，如電梯安裝、樓道翻新、小區(qū)綠化改造等。這些費(fèi)用可能需要業(yè)主共同承擔(dān)，也應(yīng)納入預(yù)算考慮范圍。同時(shí)，要預(yù)留一定的資金用于突發(fā)的維修情況，確保在購房后不會(huì)因?yàn)樾蘅樫M(fèi)用不足而影響生活質(zhì)量。

貸款利率的高低直接影響購房成本和未來的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。在購買老破小時(shí)，要關(guān)注當(dāng)前的貸款利率政策，并與不同銀行進(jìn)行比較，選擇最優(yōu)惠的貸款利率和貸款方式。同時(shí)，要對(duì)自己未來的經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行合理預(yù)測(cè)，考慮到可能的收入變化、家庭支出增加等因素。確保每月的還款金額在自己能夠承受的范圍內(nèi)，避免因過高的房貸壓力影響生活質(zhì)量?？梢酝ㄟ^制定詳細(xì)的家庭預(yù)算，合理規(guī)劃收入和支出，確保有足夠的資金用于償還房貸和日常開銷。此外，還可以考慮提前還款的可能性和成本，以便在經(jīng)濟(jì)狀況允許時(shí)提前還清貸款，減少利息支出。

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