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已經(jīng)上線近5年的“杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺”，兩天前突然上線了一個新功能——個人售房者可以跳過中介，在政府平臺網(wǎng)站上自主掛牌房源。

厲害的是，這個功能一下子解決互聯(lián)網(wǎng)售房兩大痛點：一是所有房源都經(jīng)過房管部門核驗，保證“真房源”；二是房源信息僅向個人實名認證用戶開放，中介經(jīng)紀人員無法查看，防止騷擾。

杭州住保房管局一樓交易大廳還配套了一個自主交易窗口，如果購房者和房東談妥了，可以去自主交易窗口進行網(wǎng)簽，窗口提供全套合同范本、全流程引導(dǎo)。

一旦買賣雙方可以通過政府平臺順暢交易，每套房的中介費可以省數(shù)萬至數(shù)十萬不等。這一新功能上線一日后，在美股上市的巨頭貝殼找房(BEKE.US)市值蒸發(fā)數(shù)十億美元。

房屋交易有望徹底去中介化

杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺隸屬于杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局，最早是為整治二手房交易亂象而建，2016年11月上線，最初的功能是建立全市二手房信息備案體系，包括房源掛牌信息和中介從業(yè)人員信息。

杭州曾稱這是“全國首創(chuàng)政府主導(dǎo)的二手房交易信息發(fā)布權(quán)威平臺，全國首創(chuàng)集二手房交易與中介管理于一體的綜合性服務(wù)平臺”，杭州市民可以在網(wǎng)站上搜索到全市所有在售二手房信息。杭州所有房屋中介從業(yè)人員都要在這個平臺備案，并佩戴中介協(xié)會監(jiān)制的實名服務(wù)牌上崗服務(wù)。

現(xiàn)在打開杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺網(wǎng)站首頁，有“經(jīng)紀管理”和“房源掛牌”兩個選項，點擊進入房源掛牌頁面，則分為“委托經(jīng)紀掛牌房源”和“個人自主掛牌房源”。

一名熟悉杭州樓市的分析人士指出，“個人自主掛牌房源”功能其實在網(wǎng)站上線之初就已經(jīng)存在，但當時業(yè)主信息都是公開的，中介也能看見，也能發(fā)布掛牌信息，達不到“房東直掛”的效果。而近日網(wǎng)站進行了功能更新，對所有掛牌個人都做實名認證，已經(jīng)注冊為中介的人員無法在里面掛牌個人房源，也不能查看個人自主掛牌房源，杜絕了信息外泄。

通過政府主導(dǎo)的二手房交易平臺買賣，對交易雙方來說好處很多。首先是更安全、更真實，在房東提供足夠的資料和填寫登記表后，政府平臺會給房源生成唯一的核驗編碼，不存在商業(yè)化互聯(lián)網(wǎng)平臺的“假房源”現(xiàn)象。

其次，買賣雙方可以實現(xiàn)整個交易過程“去中介化”，購房者實名注冊后，可以直接和房東取得聯(lián)系，自行看房，約談房價。而且由于中介無法查看個人自主掛牌信息，就失去了“橫插一腳”的機會，無法壟斷市場。因而買賣雙方獲得了自主選擇的機會，避免交易信息差。

最重要的是，買賣雙方可以省下日益高昂的中介費。近年來，不僅房價上漲，中介費率也水漲船高。按照大部分中介平均費率2.5%計，杭州一套300-500萬的剛需二手房，中介費達到10萬元上下；一套1000萬以上的改善型二手房，中介費超過25萬。

杭州這一動作也有可能向全國推廣。第一財經(jīng)發(fā)現(xiàn)，杭州二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺上線約一年后，就獲得住建部關(guān)注，住建部在《建設(shè)工作簡報》中以《杭州市加強和改進中介服務(wù)及二手房交易監(jiān)管規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序》為題，對杭州加強房地產(chǎn)中介管理的做法給予高度肯定，并向全國推廣杭州的主要做法和經(jīng)驗。

這一消息給房屋中介行業(yè)帶來一定負面影響。北京時間8月20日凌晨，美股周四收盤，貝殼再受重挫，暴跌近15%，創(chuàng)下收盤歷史新低，市值縮水至202億美元。

在美上市一年時間，貝殼最高價近80美元，如今相較最高價縮水75%，較20美元發(fā)行價也已跌去15%。

中介評估暫時影響有限

政府主導(dǎo)的個人房源掛牌平臺橫空出世，真的會打擊到房屋中介的生意嗎？

“對中介機構(gòu)的影響有限，中介服務(wù)交易鏈條長達幾十個環(huán)節(jié)，這個平臺只是介入一兩個環(huán)節(jié)。”杭州一位資深中介從業(yè)者對第一財經(jīng)表示。

從該平臺現(xiàn)有狀況看，確實其線上數(shù)字化能力達不到商業(yè)型網(wǎng)站水平，也不可能提供線下服務(wù)。

“目前，杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺只有PC端網(wǎng)頁，沒有開發(fā)智能手機App，而且系統(tǒng)也不夠穩(wěn)定，不時彈出服務(wù)無法響應(yīng)的對話框。”杭州一位市民表示。

杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局也表示，該網(wǎng)站還只是邁出了第一步而已，接下來需要進行優(yōu)化，要得到市民更多建議。而且，雖然“個人自主掛牌房源”早已存在，但并沒有達成多少直接交易，過去杭州住保房管局的“自主交易窗口”受理的多是親朋好友間的房屋買賣。

“一個非市場化的交易平臺，缺乏資金和動力去做大交易規(guī)模，所以最終很可能規(guī)模受限?！鄙鲜鲋薪閺臉I(yè)者表示。

可以對比的是，市場化交易平臺貝殼找房的研發(fā)費用連年增長。2020年，貝殼研發(fā)費用為24.8億元；2021年上半年，其研發(fā)費已經(jīng)達到14.1億元。正是這樣的高投入，才讓貝殼的數(shù)字化服務(wù)能力得到提升，而政府平臺較難做到高投入。

此前，北京也曾試點過免中介費的二手房交易平臺。2015年時北京市房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)上線，這也是一個政府主導(dǎo)型平臺，但最終掛牌量和成交量都非常少，根本動搖不到中介的蛋糕。

“除了提供線上掛牌平臺，中介還提供了線下前期走訪、宣傳力度、覆蓋面、成交資金安全、跑合同網(wǎng)簽、貸款等服務(wù)。很多時候，房屋交易還有附加需求，比如賣家要求盡快成交，這個時候還是中介占優(yōu)勢?！币幻薪閺臉I(yè)者表示。

“杭州給中介公司提了醒，如果政府進一步介入更多環(huán)節(jié)，那中介就必須要提升自己服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)質(zhì)量。”上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦對第一財經(jīng)表示。

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