180套別墅、起拍價(jià)14.1億，近日北京一知名別墅引發(fā)關(guān)注。

據(jù)阿里法拍平臺(tái)顯示，北京市順義區(qū)楓橋別墅項(xiàng)目180套別墅，將于11月25日打包拍賣(mài)，起拍價(jià)14.1億元，保證金1.4億，目前平臺(tái)上已有132人設(shè)置提醒、共9521次圍觀。

從法拍網(wǎng)上傳的圖片看，該別墅群目前處于荒置狀態(tài)、雜草叢生。此外，相較于20.17億元的評(píng)估價(jià)，本次14.1億的整體拍賣(mài)價(jià)，相當(dāng)于打了69折，競(jìng)價(jià)幅度則為700萬(wàn)元。

一度成為獵奇打卡地

“廢土風(fēng)攝影”“探險(xiǎn)廢棄別墅”，在社交平臺(tái)上，北京楓橋別墅曾一度成為“網(wǎng)紅打卡地”，但不是因豪華房屋與美景，而是荒涼多年引發(fā)了網(wǎng)友獵奇探險(xiǎn)。

楓橋別墅所處位置并不差，該項(xiàng)目緊鄰潮白河畔，地處高檔別墅帶，曾經(jīng)的賣(mài)點(diǎn)是“純北美風(fēng)格現(xiàn)房別墅”。那么，這一別墅群為何走上了荒置、甚至被法拍的道路？

據(jù)法拍信息顯示，目前將被拍賣(mài)的180套別墅，有134套登記在北京瑞順鴻業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（瑞鴻地產(chǎn)）名下，剩余46套權(quán)利人分別為北京精達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（精達(dá)地產(chǎn)）、北京東飛祥義投資有限公司（東祥投資）。

楓橋別墅建成時(shí)間已久，作為項(xiàng)目最早的開(kāi)發(fā)商，精達(dá)地產(chǎn)在1993年拿地、2002年拿到預(yù)售許可證，共建成188棟別墅，公司還曾表示“楓橋別墅將打破固有傳統(tǒng)，做業(yè)主的終生服務(wù)商。”但后來(lái)，這個(gè)項(xiàng)目卻開(kāi)始了命運(yùn)多舛的路途。

因建設(shè)質(zhì)量及市場(chǎng)遇冷等問(wèn)題，該項(xiàng)目銷售情況并不佳，公開(kāi)信息顯示僅賣(mài)出8套，精達(dá)地產(chǎn)也出現(xiàn)資金問(wèn)題。2007年，精達(dá)地產(chǎn)的債權(quán)機(jī)構(gòu)開(kāi)始對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行拍賣(mài)，此后多年經(jīng)過(guò)數(shù)輪輾轉(zhuǎn)，最終瑞鴻地產(chǎn)持有了部分資產(chǎn)，瑞鴻地產(chǎn)的大股東為東祥投資。

如今再次被掛上法拍平臺(tái)，則是因相關(guān)方與信達(dá)福建的借款問(wèn)題。

據(jù)拍賣(mài)標(biāo)的調(diào)查情況表，該資產(chǎn)包由福建省福州市中級(jí)人民法院查封，執(zhí)行案號(hào)為（2024）閩01執(zhí)恢310號(hào)，申請(qǐng)執(zhí)行人為中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司福建省分公司。

從法拍網(wǎng)上傳的圖片看，該別墅群目前處于荒置狀態(tài)、雜草叢生了無(wú)生氣。相較于20.17億元的評(píng)估價(jià)，本次14.1億的整體拍賣(mài)價(jià)，則相當(dāng)于打了69折，競(jìng)價(jià)幅度為700萬(wàn)元。

值得注意的是，這看似是一場(chǎng)普通的司法拍賣(mài)，但資產(chǎn)包背后涉及的主體卻錯(cuò)綜復(fù)雜。

福建信達(dá)債權(quán)處置公告顯示，該筆債權(quán)本息合計(jì)19億元，由瑞鴻地產(chǎn)和精達(dá)地產(chǎn)作為共同債務(wù)人，泰禾投資、黃其森和葉荔（黃其森妻子）則提供連帶擔(dān)保。

企查查信息也顯示，本次拍賣(mài)所屬的司法案件，是一起資產(chǎn)執(zhí)行案件，其中涉及的被執(zhí)行人包括前述的東祥投資、瑞鴻地產(chǎn)、精達(dá)地產(chǎn)，同時(shí)還有泰禾投資有限公司、北京泰禾嘉盈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、泰禾創(chuàng)始人黃其森及其妻子葉荔。

泰禾方面與這件事的關(guān)聯(lián)從何來(lái)而？相關(guān)法律文書(shū)顯示，東祥投資、瑞鴻地產(chǎn)的法定代表人任愛(ài)軍曾表示，自己僅是名義上的法定代表人和股東，從未參與過(guò)上述公司的經(jīng)營(yíng)管理，與信達(dá)方面的債權(quán)，實(shí)為泰禾投資公司、黃其森對(duì)信達(dá)的借款行為。

此前的市場(chǎng)信息也顯示，楓橋別墅實(shí)為黃其森用設(shè)在維京群島的影子公司收購(gòu)而來(lái)，但因項(xiàng)目債務(wù)關(guān)系復(fù)雜、質(zhì)量問(wèn)題及銷售不佳等因素，曾被視作黃其森投資“踩坑”的案例。

由此可見(jiàn)，此次被掛上貨架的資產(chǎn)包，與泰禾方面關(guān)系密切。

背后的泰禾怎么樣了？

作為最早一批出險(xiǎn)、并走向退市的房企，泰禾及黃其森在市場(chǎng)上已鮮有公開(kāi)動(dòng)態(tài)。

早在2020年，泰禾集團(tuán)便出現(xiàn)違約行為，此后雖然籌劃了諸多自救動(dòng)作，包括出售資產(chǎn)、引入戰(zhàn)投、縮減規(guī)模等，但都未能實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)企業(yè)的走向，債務(wù)重組方案也一直未出爐。

2023年8月，泰禾集團(tuán)觸發(fā)了強(qiáng)制退市條款，被深交所摘牌，曾經(jīng)的規(guī)模房企黯然退市。

今年8月底，上海清算所網(wǎng)站披露稱，泰禾方面還存在大額已到期未歸還借款，截至2024 年 6 月 30 日，已到期未歸還借款金額為 819.63 億元。此外，泰禾集團(tuán)股份有限公司的主體和債項(xiàng)評(píng)級(jí)為C，對(duì)外擔(dān)?？傤~超過(guò)最近一期經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的100%。

公告稱，為積極穩(wěn)妥化解公司債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，泰禾已成立專項(xiàng)工作小組，并聘請(qǐng)了多方專業(yè)機(jī)構(gòu)開(kāi)展債務(wù)重組工作，協(xié)助公司組織、協(xié)調(diào)債權(quán)人溝通意見(jiàn)和訴求，并就緩解短期債務(wù)償還壓力、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)提供意見(jiàn)，推動(dòng)形成全面?zhèn)鶆?wù)重組解決方案。

因整體債務(wù)重組方案未出爐，此前泰禾相關(guān)債務(wù)的處理方案，多是基于項(xiàng)目層面解決，有的是相關(guān)金融機(jī)構(gòu)予以展期，有的則走上司法訴訟的道路、以執(zhí)行泰禾旗下資產(chǎn)。

目前，退市后的泰禾，在試圖推出整體重組方案之余，最重要的工作是“保交樓”。

據(jù)上海清算所網(wǎng)站公告，2024年泰禾在上海、杭州地區(qū)均有新交付的項(xiàng)目，目前已售尚未交付的項(xiàng)目已基本開(kāi)工，分布在北京、上海、福州和廣深區(qū)域，預(yù)計(jì)在未來(lái)2 年內(nèi)完成交付工作；項(xiàng)目未回款和未售部分的現(xiàn)金流，足夠覆蓋政府投入項(xiàng)目的專項(xiàng)資金和其他債務(wù)。

與此同時(shí)，泰禾目前在推進(jìn)持有現(xiàn)房項(xiàng)目的去化，以改善流動(dòng)性，包括與主要債權(quán)人制定分配方案，解除已抵押房產(chǎn)的凍結(jié)狀態(tài)，以重啟現(xiàn)房項(xiàng)目的銷售。銷售回款將按雙方約定的比例，用于歸還貸款和保障公司的日常運(yùn)營(yíng)，以達(dá)到資產(chǎn)盤(pán)活的目的。

日前，深圳院子開(kāi)盤(pán)銷售，共推出64套別墅，備案均價(jià)約137974元/平方米，去化率達(dá)七成，銷售金額約13億元。該項(xiàng)目正是泰禾在2015拿下的地塊，當(dāng)時(shí)以57億元競(jìng)得、并創(chuàng)下樓面地價(jià)新高。后因泰禾出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)，該項(xiàng)目通過(guò)債務(wù)重組轉(zhuǎn)入中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)旗下。

對(duì)當(dāng)下的泰禾來(lái)說(shuō)，要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)，仍面臨不小的挑戰(zhàn)。10月30日，泰禾在新三板披露財(cái)務(wù)報(bào)表顯示，2024年1月1日~9月30日期間，泰禾實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約19.33億元，同比增長(zhǎng)約1.35%，凈虧損約23.11億元，同比減虧37.91%。

截至2024三季度末，泰禾賬面的貨幣資金為10.03億元、應(yīng)收賬款2.8億元，存貨1379.13億元，流動(dòng)資產(chǎn)1537.39億元，總資產(chǎn)合計(jì)1999.04億元；負(fù)債方面，短期借款44.16億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債775.23億元，負(fù)債總計(jì)為2015.97億元；期末股東權(quán)益為-16.93億元，其中少數(shù)股東權(quán)益23.02億元，歸屬于母公司股東權(quán)益為-39.95億元。

泰禾方面表示，目前，公司正全力推進(jìn)債務(wù)重組事宜，積極解決債務(wù)問(wèn)題，同時(shí)以“復(fù)工復(fù)產(chǎn)、重塑信心”“保交付、保品質(zhì)”為第一要?jiǎng)?wù)，積極盤(pán)活資產(chǎn)，最大限度保障項(xiàng)目施工建設(shè)的有序進(jìn)行，增強(qiáng)市場(chǎng)信心，實(shí)現(xiàn)公司可持續(xù)健康發(fā)展。

(本文來(lái)自第一財(cái)經(jīng))