已經(jīng)上線近5年的“杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)”，兩天前突然上線了一個(gè)新功能——個(gè)人售房者可以跳過(guò)中介，在政府平臺(tái)網(wǎng)站上自主掛牌房源。

厲害的是，這個(gè)功能一下子解決互聯(lián)網(wǎng)售房?jī)纱笸袋c(diǎn)：一是所有房源都經(jīng)過(guò)房管部門(mén)核驗(yàn)，保證“真房源”；二是房源信息僅向個(gè)人實(shí)名認(rèn)證用戶(hù)開(kāi)放，中介經(jīng)紀(jì)人員無(wú)法查看，防止騷擾。

杭州住保房管局一樓交易大廳還配套了一個(gè)自主交易窗口，如果購(gòu)房者和房東談妥了，可以去自主交易窗口進(jìn)行網(wǎng)簽，窗口提供全套合同范本、全流程引導(dǎo)。

一旦買(mǎi)賣(mài)雙方可以通過(guò)政府平臺(tái)順暢交易，每套房的中介費(fèi)可以省數(shù)萬(wàn)至數(shù)十萬(wàn)不等。這一新功能上線一日后，在美股上市的巨頭貝殼找房(BEKE.US)市值蒸發(fā)數(shù)十億美元。

房屋交易有望徹底去中介化

杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)隸屬于杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局，最早是為整治二手房交易亂象而建，2016年11月上線，最初的功能是建立全市二手房信息備案體系，包括房源掛牌信息和中介從業(yè)人員信息。

杭州曾稱(chēng)這是“全國(guó)首創(chuàng)政府主導(dǎo)的二手房交易信息發(fā)布權(quán)威平臺(tái)，全國(guó)首創(chuàng)集二手房交易與中介管理于一體的綜合性服務(wù)平臺(tái)”，杭州市民可以在網(wǎng)站上搜索到全市所有在售二手房信息。杭州所有房屋中介從業(yè)人員都要在這個(gè)平臺(tái)備案，并佩戴中介協(xié)會(huì)監(jiān)制的實(shí)名服務(wù)牌上崗服務(wù)。

現(xiàn)在打開(kāi)杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)網(wǎng)站首頁(yè)，有“經(jīng)紀(jì)管理”和“房源掛牌”兩個(gè)選項(xiàng)，點(diǎn)擊進(jìn)入房源掛牌頁(yè)面，則分為“委托經(jīng)紀(jì)掛牌房源”和“個(gè)人自主掛牌房源”。

一名熟悉杭州樓市的分析人士指出，“個(gè)人自主掛牌房源”功能其實(shí)在網(wǎng)站上線之初就已經(jīng)存在，但當(dāng)時(shí)業(yè)主信息都是公開(kāi)的，中介也能看見(jiàn)，也能發(fā)布掛牌信息，達(dá)不到“房東直掛”的效果。而近日網(wǎng)站進(jìn)行了功能更新，對(duì)所有掛牌個(gè)人都做實(shí)名認(rèn)證，已經(jīng)注冊(cè)為中介的人員無(wú)法在里面掛牌個(gè)人房源，也不能查看個(gè)人自主掛牌房源，杜絕了信息外泄。

通過(guò)政府主導(dǎo)的二手房交易平臺(tái)買(mǎi)賣(mài)，對(duì)交易雙方來(lái)說(shuō)好處很多。首先是更安全、更真實(shí)，在房東提供足夠的資料和填寫(xiě)登記表后，政府平臺(tái)會(huì)給房源生成唯一的核驗(yàn)編碼，不存在商業(yè)化互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的“假房源”現(xiàn)象。

其次，買(mǎi)賣(mài)雙方可以實(shí)現(xiàn)整個(gè)交易過(guò)程“去中介化”，購(gòu)房者實(shí)名注冊(cè)后，可以直接和房東取得聯(lián)系，自行看房，約談房?jī)r(jià)。而且由于中介無(wú)法查看個(gè)人自主掛牌信息，就失去了“橫插一腳”的機(jī)會(huì)，無(wú)法壟斷市場(chǎng)。因而買(mǎi)賣(mài)雙方獲得了自主選擇的機(jī)會(huì)，避免交易信息差。

最重要的是，買(mǎi)賣(mài)雙方可以省下日益高昂的中介費(fèi)。近年來(lái)，不僅房?jī)r(jià)上漲，中介費(fèi)率也水漲船高。按照大部分中介平均費(fèi)率2.5%計(jì)，杭州一套300-500萬(wàn)的剛需二手房，中介費(fèi)達(dá)到10萬(wàn)元上下；一套1000萬(wàn)以上的改善型二手房，中介費(fèi)超過(guò)25萬(wàn)。

杭州這一動(dòng)作也有可能向全國(guó)推廣。第一財(cái)經(jīng)發(fā)現(xiàn)，杭州二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)上線約一年后，就獲得住建部關(guān)注，住建部在《建設(shè)工作簡(jiǎn)報(bào)》中以《杭州市加強(qiáng)和改進(jìn)中介服務(wù)及二手房交易監(jiān)管規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序》為題，對(duì)杭州加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理的做法給予高度肯定，并向全國(guó)推廣杭州的主要做法和經(jīng)驗(yàn)。

這一消息給房屋中介行業(yè)帶來(lái)一定負(fù)面影響。北京時(shí)間8月20日凌晨，美股周四收盤(pán)，貝殼再受重挫，暴跌近15%，創(chuàng)下收盤(pán)歷史新低，市值縮水至202億美元。

在美上市一年時(shí)間，貝殼最高價(jià)近80美元，如今相較最高價(jià)縮水75%，較20美元發(fā)行價(jià)也已跌去15%。

中介評(píng)估暫時(shí)影響有限

政府主導(dǎo)的個(gè)人房源掛牌平臺(tái)橫空出世，真的會(huì)打擊到房屋中介的生意嗎？

“對(duì)中介機(jī)構(gòu)的影響有限，中介服務(wù)交易鏈條長(zhǎng)達(dá)幾十個(gè)環(huán)節(jié)，這個(gè)平臺(tái)只是介入一兩個(gè)環(huán)節(jié)?！焙贾菀晃毁Y深中介從業(yè)者對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示。

從該平臺(tái)現(xiàn)有狀況看，確實(shí)其線上數(shù)字化能力達(dá)不到商業(yè)型網(wǎng)站水平，也不可能提供線下服務(wù)。

“目前，杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)只有PC端網(wǎng)頁(yè)，沒(méi)有開(kāi)發(fā)智能手機(jī)App，而且系統(tǒng)也不夠穩(wěn)定，不時(shí)彈出服務(wù)無(wú)法響應(yīng)的對(duì)話框。”杭州一位市民表示。

杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局也表示，該網(wǎng)站還只是邁出了第一步而已，接下來(lái)需要進(jìn)行優(yōu)化，要得到市民更多建議。而且，雖然“個(gè)人自主掛牌房源”早已存在，但并沒(méi)有達(dá)成多少直接交易，過(guò)去杭州住保房管局的“自主交易窗口”受理的多是親朋好友間的房屋買(mǎi)賣(mài)。

“一個(gè)非市場(chǎng)化的交易平臺(tái)，缺乏資金和動(dòng)力去做大交易規(guī)模，所以最終很可能規(guī)模受限?！鄙鲜鲋薪閺臉I(yè)者表示。

可以對(duì)比的是，市場(chǎng)化交易平臺(tái)貝殼找房的研發(fā)費(fèi)用連年增長(zhǎng)。2020年，貝殼研發(fā)費(fèi)用為24.8億元；2021年上半年，其研發(fā)費(fèi)已經(jīng)達(dá)到14.1億元。正是這樣的高投入，才讓貝殼的數(shù)字化服務(wù)能力得到提升，而政府平臺(tái)較難做到高投入。

此前，北京也曾試點(diǎn)過(guò)免中介費(fèi)的二手房交易平臺(tái)。2015年時(shí)北京市房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)上線，這也是一個(gè)政府主導(dǎo)型平臺(tái)，但最終掛牌量和成交量都非常少，根本動(dòng)搖不到中介的蛋糕。

“除了提供線上掛牌平臺(tái)，中介還提供了線下前期走訪、宣傳力度、覆蓋面、成交資金安全、跑合同網(wǎng)簽、貸款等服務(wù)。很多時(shí)候，房屋交易還有附加需求，比如賣(mài)家要求盡快成交，這個(gè)時(shí)候還是中介占優(yōu)勢(shì)?！币幻薪閺臉I(yè)者表示。

“杭州給中介公司提了醒，如果政府進(jìn)一步介入更多環(huán)節(jié)，那中介就必須要提升自己服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)質(zhì)量?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)首席分析師盧文曦對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示。

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